Dispositif Denormandie : Investir dans l’ancien avec un coup de pouce fiscal
Dispositif Denormandie : un levier fiscal pour rénover et investir
Pensé pour redonner vie aux centres-villes en difficulté, ce dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt jusqu’à 21% sur 12 ans. Le principe ? Vous achetez un logement ancien nécessitant des travaux représentant au moins 25% du coût total, vous le rénovez, puis vous le louez pour 6 ans minimum.
Pourquoi choisir Denormandie ?
✅ Économie d’impôts : un sérieux avantage fiscal sur votre investissement
✅ Valorisation du patrimoine : vous redonnez du cachet à un bien ancien
✅ Dynamisation des centres-villes : un impact positif sur les communes concernées
Contrairement à la loi Pinel classique, qui a pris fin en 2024, Denormandie a été prolongé. Une belle opportunité pour les investisseurs avisés souhaitant conjuguer rentabilité et engagement local !
Bon à savoir : quelles communes sont concernées en Loire-Atlantique ?
📍 Bon à savoir : Ce dispositif s’applique aux villes éligibles du programme "Action Cœur de Ville" ou des Opérations de Revitalisation des Territoires (ORT). Vérifiez les communes concernées, directement sur le site Service-Public.fr et lancez-vous !
Par exemple, plusieurs villes majeures du département sont concernées :
- Saint-Nazaire - Intégrée au programme Action Cœur de Ville
- Châteaubriant - Intégrée au programme Action Cœur de Ville et ORT
- Ancenis-Saint-Géréon - Concernée par des conventions ORT
Dans une dimension de commune moindre, Savenay, Machecoul, Guérande font partie de la liste. Dans le Pays de Retz, certaines communes sont éligibles au dispositif, c'est le cas de Saint-Brévin ou Pornic, autant de communes à forte demande locative.
Denormandie et Pinel : deux dispositifs distincts
La Loi Pinel était un dispositif fiscal incitatif pour encourager l'investissement locatif dans le neuf. En échange d'un engagement de location entre 6 et 12 ans, il permettait aux investisseurs de bénéficier d'une réduction de leurs impôts pouvant même atteindre 17,5% en 2024.
Ce dispositif Pinel est désormais terminé depuis le 31/12/2024. Le dispositif Denormandie ne vient pas le remplacer, puisqu'il concerne pour sa part l'achat de biens anciens à rénover, pour une mise en location.
Surtout, ce dispositif Denormandie vise à redynamiser les centres-villes de communes ou villes moyennes, signataires de l'opération Action Coeur de Ville ou des Opérations de Revitalisation des Territoires. L'avantage fiscal de ce dispositif est plus attractif encore que la Loi Pinel puisqu'est annoncé une réduction d'impôt pouvant atteindre 21%.
Bien que les deux dispositifs soient différents, la fin de la Loi Pinel oriente désormais les investisseurs vers l'ancien à rénover, une alternative intéressante pour conjuguer rentabilité et engagement sociétal dans la revitalisation des centres-villes.
Cas pratique : investir avec Denormandie
Prenons un exemple chiffré, utile pour mieux comprendre l'intérêt de ce dispositif Denormandie :
Votre objectif : investir dans l'ancien et bénéficier d'un avantage fiscal
Pour un budget de 250.000 € par exemple (achat + travaux) et une période de location de 12 ans prévue, vous investissez 187.500 dans l'achat d'un bien ancien à rénover. Les travaux de rénovation doivent représenter au minimum 25% du coût total, ici comptons 62.500€ par exemple pour entrer dans la fourchette.
Le dispositif Denormandie permet alors une réduction d'impôts, calculée en fonction de la durée de mise en location. Ainsi, pour 6 ans de mise en location (le minimum), vous bénéficiez d'une réduction de 12% (30.000€), 18% pour 9 ans de location (45.000€) et donc 21% pour 12 ans de location. Concrètement, pour un investissement sur un bien loué 12 ans, l'investisseur bénéficie de 52.500€ de réduction fiscale, soit 4375€ par an.
Les autres avantages :
- En plus de la réduction d'impôts, l'investisseur perçoit les loyers qui remboursent en partie son crédit immobilier
- Un bien ancien rénové, c'est une bien ancien revalorisé pour une éventuelle revente
- Renouveler le parc immobilier en centre-ville, dynamise le centre-ville et donc, vitalise le prix de revente de votre bien
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